1) Par le preneur 

A l’expiration de chaque période triennale, le preneur a la faculté de résilier discrétionnairement le bail commercial au moins 6 mois à l’avance par LRAR ou par acte d’huissier, sauf s’il s’agit d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans ou de locaux à usage exclusif de bureaux, comportant une stipulation contraire.

Cependant dans le cadre des mesures prises en faveur de certaines catégories de commerçants et artisans âgés, l'article  L. 145-4 du code de commerce a prévu pour le locataire, commerçant ou artisan, qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, la faculté de donner congé à tout moment, en respectant les formes et les délais de l'article  L. 145-9

bail commerce

Le locataire concerné peut aussi céder son fonds ou son droit au bail sans l'accord du bailleur.

2) Par le bailleur 

Celui-ci dispose de la même faculté de résiliation triennale, mais à condition de construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant. Dans ce cas-là le preneur a droit à une indemnité d’éviction.

3) Amiable 

Les parties peuvent à tout moment résilier le bail par consentement mutuel. 

4) De plein droit 

Le bail comporte en principe une clause résolutoire prévoyant la résiliation en cas de manquement du preneur à ses obligations légales ou contractuelles et notamment en cas de non-paiement des loyers.

La clause ne peut produire effets qu’un mois après une mise en demeure avec commandement de payer délivré par huissier et demeurée infructueuse. 

Si l’arriéré de loyers n’est pas réglé dans le délai, la résiliation est acquise de plein droit et le juge doit seulement constater celle-ci. 

Tant que cette résiliation n’a pas été constatée par une décision définitive, le preneur peut demander en référé des délais de grâce dans la limite de deux ans et la suspension de la clause. 

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Le bailleur doit donc exercer au plus vite l'action en résiliation lorsque son locataire manque aux obligations du bail. Sa négligence peut, en outre, lui faire perdre le bénéfice du cautionnement qu'il a pu obtenir pour garantir le paiement des loyers. 

La clause résolutoire peut jouer notamment en cas de changement de la destination des lieux lors du renouvellement du bail, non expressément accepté par le bailleur ou en cas d'extension irrégulière d'activité par le locataire sans attendre l'issue de la procédure de déspécialisation 

Le bail peut être également résilié de plein droit en cas de perte totale du bien loué.

5) judiciaire 

La résolution de plein droit et la résolution judiciaire sont de même nature, la seule différence étant que la première découle automatiquement d'une convention expressément formulée, la clause résolutoire, alors que la seconde est l'application par un tribunal de cette même condition, non exprimée mais réputée sous-entendue par la loi.

La différence essentielle réside donc dans la façon d'obtenir l'une ou l'autre.

En cas de manquement de l’une des parties à ses obligations, l’autre partie peut demander la résiliation au Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble loué sans qu’une mise en demeure soit nécessaire. 

Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement. 

6) en cas de procédure collective du preneur 

La résiliation peut être prononcée par le juge-commissaire à la demande de l’administrateur judiciaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur. 

Pendant la période de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le bailleur ne peut demander la résiliation pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture. en raison de la règle de l'arrêt des poursuites individuelles Par contre, il peut la demander pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, mais seulement à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture. 

Si la résiliation du bail est acquise par le jeu de la clause résolutoire avant le prononcé de la procédure collective, il s'agit d'un droit acquis pour le bailleur, qui ne peut être remis en cause, même si l'ordonnance de référé constatant la résiliation est frappée d'appel 

Sont par exemple recevables, les actions en résiliation pour non-respect d'une obligation d'assurance de garnir les lieux loués, de respecter leur destination , de les entretenir de ne pas troubler les autres, l'action tendant à la résolution du bail fondée sur le manquement à l'obligation d'exploiter le fonds de commerce, d'obtenir l'accord du bailleur pour sous-louerou encore d'effectuer des travaux.

Recommandations avant de prendre rendez-vous

Vous devez emmener au rendez-vous les pièces de votre dossier en original et notamment le bail commercial, l'acte d'achat du fonds de commerce, les actes d'huissier reçus, les correspondances entre bailleur et locataire...