1) Par le preneur
A l’expiration de chaque période triennale, le preneur a la faculté de résilier discrétionnairement le bail commercial au moins 6 mois à l’avance par LRAR ou par acte d’huissier, sauf s’il s’agit d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans ou de locaux à usage exclusif de bureaux, comportant une stipulation contraire.
Cependant, le locataire, commerçant ou artisan, qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, a la faculté de donner congé à tout moment.
2) Par le bailleur
Celui-ci dispose de la même faculté de résiliation triennale, mais à condition de construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant. Dans ce cas-là le preneur a droit à une indemnité d’éviction.
3) Amiable
Les parties peuvent à tout moment résilier le bail par consentement mutuel.
4) De plein droit
Le bail comporte en principe une clause résolutoire prévoyant la résiliation en cas de manquement du preneur à ses obligations légales ou contractuelles et notamment en cas de non-paiement des loyers.
La clause ne peut produire effets qu’un mois après une mise en demeure avec commandement de payer délivré par huissier et demeurée infructueuse.
Si l’arriéré de loyers n’est pas réglé dans le délai, la résiliation est acquise de plein droit et le juge doit seulement constater celle-ci.
Le bailleur doit donc exercer au plus vite l'action en résiliation lorsque son locataire manque aux obligations du bail. Sa négligence peut, en outre, lui faire perdre le bénéfice du cautionnement qu'il a pu obtenir pour garantir le paiement des loyers.
5) judiciaire
La résolution de plein droit et la résolution judiciaire sont de même nature, la seule différence étant que la première découle automatiquement de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail, alors que la seconde est l'application par un tribunal de cette même condition, non exprimée mais réputée sous-entendue par la loi.
Le juge dispose cependant dans ce cas d’un pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement.
6) en cas de procédure collective du preneur
La résiliation peut être prononcée par le juge-commissaire à la demande de l’administrateur judiciaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur.
Pendant la période de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le bailleur ne peut demander la résiliation pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture. Par contre, il peut la demander pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, mais seulement à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture.
Recommandations pour le rendez-vous
Vous devez emmener au rendez-vous en original le bail commercial, l'acte d'achat du fonds de commerce, les actes d'huissier reçus, les correspondances entre bailleur et locataire...