1) Les servitudes : qu'est ce que c'est ?

Il s'agit d'une liberté contractuelle appliquée aux relations de voisinage.

Aux termes de l'article 637 du Code civil "une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire".

L'acte créateur d'une servitude peut être une convention ou un testament. C'est ce titre qui règlera la nature, l'usage ou l'étendue de la servitude.

Comment établir une servitude ?

Elles peuvent naître également par prescription ou par destination du père de famille. .

Il faut que les deux propriétés appartiennent à deux propriétaires différents, à savoir le fonds dominant, celui qui profite de la servitude, et le fonds servant, celui qui la doit. 

Une servitude peut être créée par acte notarié lorsque la division d'un terrain est envisagée.

maisons

Les servitudes, qui est concerné ?

Les servitudes de passage sont accessoires à la propriété d'un terrain. De ce fait-là, elles sont perpétuelles. Elles ne sont pas susceptibles de rachat sauf accord du propriétaire du fonds dominant.

Pour être opposable aux tiers, toute constitution de servitude par titre doit avoir été publiée au bureau des hypothèques de la situation des immeubles. La servitude est imposée à un fonds et non pas à une personne.

Pour être prescriptible, une servitude doit être continue et apparente.C'est le cas des servitudes d'égoût des eaux pluviales, d'aqueduc ou de vue et de prise d'eau. Une servitude de passage est non apparente en l'absence d'un chemin tracé. Elle doit également être paisible, publique et non équivoque. Tel n'est pas le cas des actes de simple tolérance, qui ne s'accomplissent sur le fonds d'autrui qu'avec l'autorisation express ou tacite du propriétaire. 

Combien de temps dure une serviture ?

La prescription est de 10 ou 20 ans selon la situation du domicile du véritable propriétaire.

Il y a destination du père de famille lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.  

La servitude par destination du père de famille n'est reconnue que si les parties n'ont pas manifesté expressément ou tacitement une volonté contraire à la présomption légale attachée à l'état de fait observé. C'est l'acte de division qui doit renseigner sur l'intention réelle de l'auteur commun.

immeubles

2) La servitude de passage légale pour enclave

La servitude de passage pour enclave est un droit légalement accordé à tout propriétaire, dont le fonds n'a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique. Elle lui permet de réclamer à un voisin le droit de passer sur sa propriété pour obtenir la desserte de son fonds

Il y a enclave au sens de l'article 682 du Code civil lorsque le propriétaire n'a pour accéder à la voie publique :

  • aucune issue 
  • une issue insuffisante pour l'exploitation normale du fonds.

Les juges considèrent qu'une tolérance permettant l'accès à la voie publique  pour les besoins de l'exploitation ne permet pas de considérer un fonds comme enclavé tant que cette tolérance est maintenue.

Dans quelles conditions la servitude de passage ne peut pas être accordée ?

Un propriétaire ne peut pas prétendre bénéficier de la servitude légale de passage pour enclave lorsque l'état d'enclave résulte de son propre fait. Le juge apprécie dans ce cas le comportement à l'origine de la situation d'enclave.

La servitude légale de passage ne peut pas être accordée si le propriétaire enclavé a lui-même les moyens de remédier à l'état d'enclave. Cependant, l'immeuble doit être considéré comme enclavé si la seule solution pour y remédier est trop coûteuse, c'est-à-dire disproportionnée par rapport à la valeur du fonds bénéficiaire ou inefficace.

L'insuffisance d'accès à la voie publique s'apprécie en fonction des besoins actuels de l'exploitation. 

 

3) Régime de la servitude

Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé jusqu'à la voie publique et à l'endroit le moins dommageable pour celui sur le fonds duquel il est accordé.

  • Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange ou d'un partage, le passage ne peut être demandé que sur les terrains, qui ont fait l'objet de cet acte, et non pas sur le trajet le plus court ou le moins dommageable.
  • Si la servitude de passage existe de plein droit en cas d'enclave, son assiette et son mode d'exercice sont aménagés prioritairement de façon conventionnelle, et à défaut d'accord par une décision judiciaire au besoin après expertise. 

L'assiette et le mode d'exercice peuvent être déterminés par 30 ans d'usage continu, quand bien même il pourrait exister des trajets plus courts.

Le propriétaire d'un fonds enclavé, qui a obtenu une servitude de passage sur le fonds voisin, est redevable d'une indemnité proportionnée au dommage que le passage peut occasionner. 

Le non-usage d'une servitude pendant 30 ans éteint le droit d'utiliser celle-ci. Après extinction de la servitude, le propriétaire du fonds servant est fondé à demander la suppression des aménagements spécialement réalisés pour l'accès à la parcelle (portail...)

 

Recommandations avant de prendre rendez-vous

Il est souhaitable pour que le premier rendez-vous soit le plus efficace possible, de :

  • préparer un résumé écrit des faits de préférence dactylographié ;
  • mettre par écrit les diverses questions que vous désirez poser ;
  • noter les nom et adresse des parties concernées par le procès, ainsi qu'éventuellement celui de leur avocat.

Vous devez emmener les pièces de votre dossier en original et notamment les actes notariés, les constats d'huissier, les correspondances avec l'adversaire, un extrait du plan cadastral ...