1) Les servitudes 

Il s'agit d'une liberté contractuelle appliquée aux relations de voisinage.

Aux termes de l'article 637 du Code civil "une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire".

L'acte créateur d'une servitude peut être une convention ou un testament. C'est ce titre qui règlera la nature, l'usage ou l'étendue de la servitude. Elles peuvent naître également par prescription ou par destination du père de famille.

Les servitudes ne peuvent être établies que sur des imeubles du domaine privé.

Etant un acte d'aliénation immobilière, une servitude ne peut être valablement consentie par un indivisaire sans le consentement des autres indivisaires. De même, un époux ne peut sans l'accord de l'autre grever d'une servitude les immeubles dépendant de la communauté.

Il faut que les deux propriétés appartiennent à deux .propriétaires différents, à savoir le fonds dominant, celui qui profite de la servitude, et le fonds servant, celui qui la doit. Il peut y avoir plusieurs fonds dominants comme plusieurs fonds servants. Cependant, il y a extinction de servitude lorsque le fonds dominant et le fonds servant sont réunis dans la même main.

Une servitude peut être créée par acte notarié lorsque la division d'un terrain est envisagée.

Les servitudes de passage sont accessoires à la propriété d'un terrain. De ce fait-là, elles sont perpétuelles. Elles ne sont pas susceptibles de rachat sauf accord du propriétaire du fonds dominant.

Pour être opposable aux tiers, toute constitution de servitude par titre doit avoir été publiée au bureau des hyputhèques de la situation des immeubles

La servitude est imposée à un fonds et non pas à une personne.

Pour être prescriptible, une servitude doit être continue et apparente.C'est le cas des servitudes d'égoût des eaux pluviales, d'aqueduc ou de vue et de prise d'eau. Une servitude de passage est non apparente en l'absence d'un chemin tracé. Elle doit également être paisible, publique et non équivoque. Tel n'est pas le cas des actes de simple tolérance, qui ne s'accomplissent sur le fonds d'autrui qu'avec l'autorisation expresse ou tacite du propriétaire. Il ne s'agit pas d'une emprise contredisant les droits du propriétaire, mais d'une emprise qui peut cesser comme elle a commencé.

La presription est de 10 ou 20 ans selon la situation du domicile du véritable propriétaire.

Il y a destination du père de famille lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude. Cette servitude suppose donc une division des fonds, qui peut résulter d'une cession des deux fonds 

La destination du père de famille est un cas particulier d'acquisition d'une servitude par titre. Cette servitude est opposable aux tiers sans qu'aucune formalité de publicité ne soit requise .

La servitude par destination du père de famille n'est reconnue que si les parties n'ont pas manifesté expressément ou tacitement une volonté contraire à la présomption légale attachée à l'état de fait observé. C'est l'acte de division qui doit renseigner sur l'intention réelle de l'auteur commun.

 

2) La servitude de passage légale pour enclave

La servitude de passage pour enclave est un droit légalement accordé à tout propriétaire, dont le fonds n'a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique. Elle lui permet de réclamer à un voisin le droit de passer sur sa propriété pour obtenir la desserte de son fonds. Tous les immeubles peuvent bénéficier de cette servitude de passage quel qu'en soit leur destination, bâti ou non. La notion d'issue insuffisante est appréciée différemment suivant la destination de l'immeuble.

Les activités justifiant une servitude pour cause d'anclave sont les suivantes : exploitation agricole, industrielle ou commerciale du fonds, réalisation d'opérations de construction ou de lotissement.

Il y a enclave au sens de l'article 682 du Code civil lorsque le propriétaire n'a pour accéder à la voie publique :

- aucune issue 

- une issue insuffisante pour l'exploitation normale du fonds.

Le manque d'accessibilité du bien aux véhicules de secours et de lutte contre les incendies peut être pris en compte dans l'appréciation de l'état d'enclave.

Les juges considèrent qu'une tolérance permettant l'accès à la voie publique  pour les besoins de l'exploitation ne permet.pas de considérer un fonds comme enclavé tant que cette tolérance est maintenue.

La servitude longitudinale de 3 m de large légalement imposée aux riverains du domaine public maritime a pour objet d'instaurer pour les piétons un droit de passage le long du littoral.

Un propriétaire ne peut pas prétendre bénéficier de la servitude légale de passage pour enclave lorsque l'état d'enclave résulte de son propre fait. Le juge apprécie dans ce cas le comportement à l'origine de la situation d'enclave.

La servitude légale de passage ne peut pas être accordée si le propriétaire enclavé a lui-même les moyens de remédier à l'état d'enclave. Cependant, l'immeuble doit être considéré comme enclavé si la seule solution pour y remédier est trop coûteuse, c'est-à-dire disproportionnée par rapport à la valeur du fonds bénéficiaire ou inefficace.

L'insuffisance d'accès à la voie publique s'apprécie en fonction des besoins actuels de l'exploitation.

La conduite d'une opération de construction peut justifier la reconnaissance d'une servitude légale de passage, dès lors que le projet de construction correspond à une utiliation normale du fonds au regard des règles d'urbanisme, qui lui sont applicables.

 

3) Régime de la servitude

Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé jusqu'à la voie publique et à l'endroit le moins dommageable pour celui sur le fonds duquel il est accordé.

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange ou d'un partage, le passage ne peut être demandé que sur les terrains, qui ont fait l'objet de cet acte, et non pas sur le trajet le plus court ou le moins dommageable.

Si la servitude de passage existe de plein droit en cas d'enclave, son assiette et son mode d'exercice sont aménagés prioritairement de façon conventionnelle, et à défaut d'accord par une décision judiciaire au besoin après expertise. Lorsqu'un accès est devenu insuffisant, les juges peuvent choisir entre un simple élargissement du passage antérieur ou l'aménagement d'un nouvel acccès sur un terrain voisin en fonction de la longueur du trajet ou de son caractère le moins dommageable.

L'assiette et le mode d'exercice peuvent être déterminés par 30 ans d'usage continu, quand bien même il pourrait exister des trajets plus courts.

Le propriétaire du fonds grevé de la servitude peut demander son déplacement judiciaire, mais uniquement si elle est devenue particulièrement gênante. Si le déplacement est admis, les frais de celui-ci incomberont à celui qui a demandé ce déplacement.

Le propriétaire d'un fonds enclavé, qui a obtenu une servitude de passage sur le fonds voisin, est redevable d'une indemnité proportionnée au dommage que le passage peut occasionner. Cela n'autorise donc pas le juge à fixer l'indemnité selon la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage.

En cas de cession de l'enclave, le propriétaire du fonds servant peut à tout moment invoquer l'extinction de la servitude. A défaut d'accord amiable, cette extinction est demandée en justice.

Le non-usage d'une servitude pendant 30 ans éteint le droit d'utiliser celle-ci. Après extinction de la servitude, le propriétaire du fonds servant est fondé à demander la suppression des aménagements spécialement réalisés pour l'accès à la parcelle (portail...)