L'article 1720 du code civil dispose: "Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives."

 L'article 1721 du même code prévoit en outre: "Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail."

 Ces dispositions légales ne sont pas d'ordre public et les parties peuvent donc librement y déroger par les stipulations du contrat.

 En l'espèce, il résulte des documents produits que la Direction départementale des Affaires sanitaires et Sociales (DDASS) du Gers a établi, à l'initiative du maire de L.  un compte-rendu de visites en date du l8 novembre 2005, relatif à l’assainissement de l'hôtel restaurant "Le R. ", qui indique que les installations sont non conformes à la réglementation en vigueur et à la précédente dès lors que le rejet direct des fosses septiques toutes eaux dans un exutoire est interdit, de même que le mélange des eaux usées et des eaux pluviales.

 Ce compte-rendu précise que ces faits constituent des infractions aux at1icles 2 et 3 de l'arrêté ministériel du 6 mai 1996 et à l'article L 1331-15 du code de la santé publique; il prévoit les mesures à prendre pour y mettre fin et conclut qu'il importe de résorber dans les meilleurs délais les nuisances actuelles qui perdurent depuis des années, gênent les voisins et
polluent le milieu naturel et qu'à défaut des poursuites contentieuses seront engagées.

 
André S., expert désigné par le juge des référés, a confirmé dans son rapport du 6juin 2006 que "l'installation est vétuste et non conforme à la réglementation en vigueur"; il explique que pour le coté Est, les eaux usées et pluviales se mélangent dans un collecteur unitaire vers une fosse septique avec rejet direct au fossé du CV no ...l, que pour le coté Ouest,
une canalisation unitaire débouche sur une fosse avec rejet direct au fossé du voisin et que cette situation provoque des nuisances avec odeurs nauséabondes pour le voisinage.

 Il décrit les travaux à réaliser pour la mise en conformité de la filière d'assainissement autonome qui devront s'accompagner d'un entretien régulier. Il précise que le projet de filière qu'il propose de mettre en œuvre s'inscrit dans les préconisations de la DDASS du Gers et a reçu l'agrément du Service Public d'assainissement non collectif (SPANC) représenté par le président de la communauté du Bas- Armagnac à laquelle la commune de L. a transféré la compétence et que l'exécution des travaux devra être conforme au règlement du SPANC du 30 mars 2005.

 
La SCI L., bailleur, estime que les travaux en cause incombent au preneur compte tenu des clauses du bail et dans la mesure où ils ne concernent pas le clos et le couvert de l'immeuble.

Le bail commercial conclu le 13 novembre 1998 entre la SCI L. et Monsieur S. aux droits de qui sont venus les époux F. comporte les stipulations suivantes quant à l'état de l'immeuble, l'entretien et les réparations:

 Sous le titre "OBLIGATIONS DU PRENEUR" (page 3), les parties ont prévu: '"le preneur prendra ces locaux dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état, autres que celles qui seraient nécessaires afin que les lieux soient clos et couverts" ..

 Par ailleurs, sous l'intitulé "TRAVAUX DU BAILLEUR" (page 4), le contrat prévoit que "durant le bail, le bailleur pourra entreprendre des travaux dans les lieux loués quelle qu'en soient l'importance et la durée ...

 A cet égard il est rappelé au preneur qu'il ne pourra prétendre à aucune indemnité.

 Le preneur supportera également les travaux dont l'immeuble fera l'objet dans le cadre des opérations d'urbanisme visées à l'article L 313-1 et suivants du code de l'urbanisme et des travaux de ravalement ..., y compris les travaux imposés par l'autorité adrninistrative."

 Enfin, sous le titre "Entretien et Réparations", les parties ont précisé:
"Pendant tout le cours du bail, le preneur s'oblige à maintenir:
l'intégralité des lieux loués en bon état de réparations locatives et d'entretien,
- la totalité des équipements et installations en parfait état de fonctionnement,
-et la devanture ainsi que les abords extérieurs du bien loué en excellent état de propreté.

 Il pourvoira, pour quelque cause que ce soit et sans recours contre le bailleur au remplacement des installations et appareils, il supportera également les réparations rendues nécessaires par suite de la non-exécution des entretiens locatifs, des dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle".

 

Il résulte essentiellement de ces clauses que le preneur doit prendre en charge les travaux d'entretien et les réparations locatives destinés au maintien en bon état des lieux, des équipements et installations, ainsi que les réparations qui seraient rendues nécessaires par un défaut d'entretien,

 En revanche, aucune stipulation du bail n'impose au preneur la charge des gros travaux, des travaux de mise en conformité avec la réglementation ou des travaux imposés par l'administration, ces derniers étant au contraire cités dans le paragraphe relatif aux travaux du bailleur.

 Or, il n'est pas réellement contestable que les travaux litigieux ne relèvent pas des obligations précitées mises à la charge du preneur et ce, d'autant moins que le bailleur ne prouve pas que leur nécessité serait imputable au fait des locataires, le système d'assainissement ayant été jugé non conforme sans qu'une prétendue augmentation de la capacité hôtelière de l'immeuble ne soit évoquée.

 Par ailleurs, la clause qui précise que le preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état, autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, ne peut pas être invoquée utilement par la SCI L..

 En effet, d'une part, elle n'exonère le bailleur que des réparations qui auraient été nécessaires lors de la conclusion du bail.

 D'autre part, elle ne l'exonère pas de son obligation de garantie des vices ou des défauts empêchant l'usage du bien loué, laquelle doit s'appliquer compte tenu des non-conformités mises en évidence par le rapport de la DDASS,

De plus, les travaux litigieux ne consistent pas en de simples réparations, même importantes, mais il s'agit, comme l'a indiqué le tribunal, de travaux de "réfection" de l'assainissement afin de le mettre en conformité avec les normes applicables. Le système existant était en cffet en infraction avec l'arrêté ministériel du 6 mai 1996 et le code de la santé publique et tant le compte-rendu de la DDASS que le rapport d'expertise ne font pas état de réparations, mais préconisent l'installation d'une nouvelle filière d'assainissement.

 Les clauses du contrat ne permcttent donc pas d'imposer au preneur la charge des travaux en cause.

 Au surplus, le caractère obligatoire des travaux résulte du compte-rendu de la DDASS qui, à défaut d'exécution, envisage des poursuites contentieuses, de sorte qu'en l'absence de stipulation contraire expresse, ils relèvent des obligations du bailleur.