Le contrat de bail commcrcial conclu entre la S.A.R.L. C. et la S.C.I B. le 25 janvier 2005 comporte une clause:
- intitulée "destination" (page 3) rédigée en substance de la manière suivante: "les lieux loués devront servir exclusivement à l'activité de chaussures, maroquinerie, tous articles s'y rapportant",
- intitulée "clause de non-concurrence par le bailleur (page 7) rédigée en substance de la manière suivante: "le bailleur s'interdit d'exploiter, directement ou indirectement, y compris par la location à un tiers, dans le reste de l'immeuble ou des immeubles adjacents pendant la durée du bail, de ses prorogations et de ses renouvellements éventuels, l'un des commerces que le preneur a déclaré exercer, soit l'activité de chaussures, maroquinerie, tous articles s'y rapportant" ;

 

Par acte en date du 03 août 2005, la S.CI. B. a donné à bail à la SAS. U. des locaux, dont nul ne discute qu'ils sont adjacents à ceux loués par la S.A.R.L. C.

 


Dans ce contrat, il était indiqué à la clause "destination" que l'immeuble à usage commercial pris à bail par la S.A.S. U. était "destiné à tous commerces, sauf alimentation" .

 

Le 30 juin 2006, l'appelante a fait dresser un procès-verbal de constat dans les locaux exploités par la S.AS. U. à l'enseigne de la "LA F." par ministère
d'Huissier de Justice lequel a pu constater:
> que le métrage de deux linéaires dédiés aux chaussures est respectivement de 4,10 mètres de long sur une hauteur de 1,90, et de 0,95 mètres pour une même hauteur,
> que sur ces linéaires sont offerts à la vente des chaussures, des mules, des "tongs", des espadrilles, des tennis, des "entre-doigts", des sandalettes, des chaussures de sport, des chaussettes,
> qu'à l'arrière du magasin se trouve une paire de chaussure type "rangers".

 

Il ressort de ce qui précède que la société bailleresse, après avoir conclu un accord d'exclusivité avec l'appelante, a consenti un bail tous commerces à peine quelque mois plus tard à la S.A.S. U. au mépris de ses engagements préalables.

 

D'une part, la clause d'exclusivité est valable, ce que nul ne discute, pour être limitée dans le temps et l'espace;

 

D'autre part, il est constant que les clauses de ce type sont d'interprétation restrictive et ne protègent que le commerce principal autorisé, à l'exclusion des activités connexes, complémentaires ou accessoires, sauf stipulations contraires précises, ici absentes.

 

Au cas précis, le commerce principal autorisé à l'appelante antérieurement à celui de la S.AS. U. est le commerce de chaussures et de maroquinerie.

 

En dépit de tentatives d'analyses sémantiques pour le moins laborieuses, voire acrobatiques, la S.C.I. B. ne parvient pas à démontrer que les produits
commercialisés par la S.AS. U. à l'enseigne de la "LA F.", tels qu'ils ont été inventoriés par l'huissier constatant, n'entrent pas dans la catégorie "chaussures", dont il est question dans le bail qu'elle a souscrit avec la S.A.R.L. C. ; au demeurant, le terme de "chaussants", qui est générique et dont le sens, dans sa notion d'utilisation, est identique à celui de chaussures, ne figure que dans le cahier des charges de la licence de marque et de prestation de services de "LA F.", cahier des charges rigoureusement inopposable à l'appelante.

 

Les produits décrits dans le procès-verbal précité sont très exactement identiques à ceux commercialisés par l'appelante ainsi qu'il résulte tant d'un procès-verbal de constat dressé dans ses locaux à sa propre initiative le 02 juin 2008 et du détail de ses achats tel qu'il figure dans son compte de résultat de l'exercice 2007.

 


Quant aux considérations économiques, au demeurant guère convaincantes développées par la SC.I. B., elles ne constituent en toute hypothèse que des simples arguties insusceptibles de constituer, de près ou de loin, un moyen juridique.

 

Dans ce contexte, la S.C.I. B. est tenue de sa faute, caractérisée par la violation de la clause d'exclusivité stipulée au profit de la S.A.R.L. C. ; le trouble de jouissance, qui en est résulté pour cette demière, peut s'apprécier à partir des tableaux de chiffres d'affaires comparés des années 2006 à 2009 certifiés par l'expert-comptable de l'appelante; si en 2006, année au cours de laquelle s'est mise en place la concurrence de la "LA F.", le chiffre d'affaire "chaussures" s'est globalement élevé à 23.000 €, il est descendu à environ 15.500 € en 2007,7.300 en 2008 et 6.000 €.

 


Cela étant, il s'agit de chiffre d'affaires et pas de marge, seule notion à considérer en la matière; compte tenu de facteurs de déperdition de clientèle ne tenant pas spécialement à la concurrence exercée par la "LA F.", de la situation de crise lors des années considérées et des marges bénéficiaires habituellement pratiquées dans le secteur, il y a lieu de condamner la S.C.I.. B. à dédommager l'appelante du préjudice subi par le fait fautif de la bailleresse par l'allocation de la somme de 8.000 Euros de dommages-intérêts.

 

Les éventuellcs pertes de marge sur les chaussettes n'ont pas à être prises en compte, attendu que les clauses d'exclusivité ne protègent, comme il a été dit plus haut, que le commerce principal autorisé, à l'exclusion des activités connexes, complémentaires ou accessoires et qu'il s'agit en }toccurrence d'une l'zone marginale cornmune".

 

Bref, en concluant avec la S.A.S. U. un bail tous commerces sans exclure l'activité de "chaussures, maroquinerie, tous articles s'y rapportant", la S.CI. B. a incontestablement violé la clause d'exclusivité qu'elle avait précédemment consentie à la S.A.R.L. "C.", ce qui engage sa responsabilité.

 


Il ne résulte de rien que la S.A.S. U. ait eu connaissance ou ait pu avoir connaissance, au moment de signer son contrat de location commerciale, de l'existence de la clause d'exclusivité profitant à l'appelante, mais incompatible avec les termes de son propre bail; aucune mauvaise foi ne peut lui être imputée de sorte qu'aucune limitation des droits qu'elle tire du bail qu'elle a souscrit ne peut lui être imposée puisqu'elle exploite son fonds régulièrement, de manière conforme à ses stipulations.

 

Elle ne pouvait être attraite à l'instance par l'appelante, ni sur le fondement contractuel, ni sur le fondement délictuel, faute de relation juridique directe entre elles.

 


Nul ne saurait dès lors lui interdire de poursuivre cette exploitation, dans tous ses aspects, au motif tiré d'un acte passé par son bailleur avec un tiers, sans lui imposer des obligations qui n'ont pas été prévues dans le contrat la liant au propriétaire; l'exécution d'une condamnation sanctionnant la violation du premier contrat -celui conclu entre la S.CI. B. et l'appelante- ne peut exercer aucune influence sur les obligations d'un tiers à ce contrat dans l'exécution d'une deuxième convention -celle conclue entre la S.CI. B. et la S.A.S. U.- sauf à contrevenir aux dispositions de l'art. 1165 du Code Civil instituant le principe de l'effet relatif des conventions.

 

Il convient en conséquence de dire que la S.A.S. U. ne peut se voir interdire, à la demande de l'appelante, d'exercer son activité de vente de chaussures et de chaussettes au sein de son établissement à l'enseigne de la "LA F.", situé à MARMANDE.